Blog

At vælge de rette kontorlokaler eller erhvervsejendomme til leje er i 2025 en strategisk beslutning, som kræver omtanke og ekspertise. Ud over pris spiller størrelse, fleksibilitet, bæredygtighed og placering en stor rolle. Som redaktør med speciale i kommerciel ejendom i Danmark vil jeg her gennemgå, hvordan du praktisk fastlægger, hvor meget plads dit team har behov for, når I skal leje nye erhvervslokaler (eller kommerciel ejendom), med konkrete metoder, standarder og eksempler.

Hovedkriterier for fastsættelse af størrelse på kontor

Antal medarbejdere og arbejdsmodel

• Først: hvor mange medarbejdere skal fysisk være til stede regelmæssigt? I en hybrid arbejdsmodel vil ikke alle være der hver dag – hvilket kan reducere krav til fuld skrivebordsplads.

• Overvej også om I har behov for gæster, møder eller konferencer, samt støttefunktioner som kantine, lager, teknikrum osv.

Minimumsstandarder og anbefalinger

• Ifølge danske krav og praksis bør gulvarealet pr. person typisk være mindst 7 m², hvis kun basis arbejdsplads.

• For højere komfort, fleksible arbejdsformer og samarbejdsområder anbefales ofte 9-12 m² pr. person, afhængig af virksomhedstype og kultur.

• Derudover stilles krav til loftshøjde (mindst 2,5 meter) og luftvolumen (typisk 12 m³ pr. person) samt adgang til dagslys og udsyn.Det praktiske regnestykke: så meget plads har du brug for

Estimér grundareal

1. Antal brugere (medarbejdere + faste gæster).

2. Multiplikator for arbejdsmodel (fx hvis kun 60% er på kontoret samtidig i hybrid).

3. Tildel m² pr. person ud fra hvordan I arbejder – standard vs. komfort vs. fleksibilitet.

Eksempel:

• Team på 20 personer, hvor 60 % er fysisk til stede pr. dag → ≈12 arbejdspladser.

• Hvis I bruger 10 m² pr. arbejdsplads → 12 × 10 = 120 m².

• Plus plads til mødelokaler, fællesområder, reception, teknik osv. → måske ekstra 20-40 %, så samlet ≈150-170 m².

Faktorer, der øger behovet

• Fællesområder som lounge, kantine, mødelokaler, stillezoner.

• Teknologi & infrastruktur: serverrum, AV-udstyr, kabling, backupfaciliteter.

• Skalerbarhed: mulighed for udvidelse, fleksible lejeaftaler.

• Særlige krav: energimærkning, grøn certificering, tilgængelighed.

Markedspriser og lokal kontekst i Danmark 2025

• I København, særlig Indre By, er lejepriser for moderne erhvervslokaler ofte 2.000-2.800 kr/m²/år for høj standard.

• I byudviklingsområder som Ørestad og Nordhavn ligger priserne typisk noget lavere, fx 1.500-2.200 kr/m²/år afhængig af faciliteter og beliggenhed. 

• I Aarhus, Odense og provinsbyer er budgetterne for kontorlokaler i 2025 typisk omkring 700-1.800 kr/m²/år, alt efter by og kvalitet.

Hvordan bruger man portaler til at finjustere beslutningen

• Portaler som Ejendomstorvet.dk, Lokalebasen.dk, MatchOffice giver overblik over udbud af kontorlokaler / erhvervslokaler til leje hele landet.

• Brug filtrene: størrelse, beliggenhed, energimærke, faciliteter (f.eks. parkering, offentlig transport, cykelparkering).

• Sammenlign reelle cases: hvad betaler tilsvarende virksomheder i din sektor for kvadratmeter og tillæg (fællesudgifter, drift, vedligehold).

Risikoer og fejltrin

• Underskud af plads til fremtidig vækst: hvis medarbejderantal stiger eller arbejdsmodel ændres.

• Overser ekstra omkostninger: drift, varme, elektricitet, rengøring, møblering. Kan udgøre 20-30 % oveni grundlejen.

• At vælge lokaler der ikke kan tilpasses – fx med faste vægge, dårlig infrastruktur eller uden mulighed for fleksibel anvendelse af rum.

• Placering der koster tid og transport – selvom kvadratmeterprisen er lav, kan skyggeomkostninger være store.

Oversigt: trin-for-trin guide til at definere størrelse (detaljeret)

Nedenfor følger en udvidet, praktisk og handlingsorienteret trin-for-trin-liste. Hvert trin indeholder konkrete anbefalinger, tjekpunkter og forslag til talstørrelser, så du som beslutningstager eller rådgiver inden for kommerciel ejendom i Danmark (fx København, Ørestad, Nordhavn, Aarhus, Odense) kan nå frem til et velunderbygget arealkrav.

1) Kortlæg behov og brugsmønstre

Start med en grundig kortlægning af, hvem der bruger lokalerne, hvornår og hvordan. Udarbejd en samlet liste over: faste medarbejdere, eksterne konsulenter, besøgende, kundearrangementer og periodiske aktiviteter (f.eks. onboarding eller træningsdage). Angiv for hver gruppe hvor ofte de er til stede (dagligt, ugentligt, ad hoc). Denne registrering er afgørende for at kunne omregne til reelt behov — forskellen mellem antal ansatte og samtidige brugere kan ændre arealkrav radikalt.

2) Definér arbejdsmodel og servicekrav

Fastlæg om I har: fuldtidspladser til alle, delt skrivebordsplads (hoteling), hybrid-model eller primært fjernarbejde. Beslut også serviceniveau: reception, kantinedrift, rengøring inkl. lejer, sikkerhed og reception. Arbejdsmodel og serviceniveau styrer krav til møblering, antal mødelokaler og areal til fællesfunktioner, og påvirker derfor både bruttoareal og driftsomkostninger.

3) Beregn basisareal for arbejdspladser (eksempel og metode)

Metode: gange antal samtidige brugere med valgt m² pr. arbejdsplads.
Eksempel — vis regnestykket trin for trin:

• Antal ansatte: 20.

• Andel til stede samtidig (hybrid): 60 %. Beregning: 20 × 0,6 = (20 × 6) ÷ 10 = 120 ÷ 10 = 12 samtidige arbejdspladser.

• Valgt m² pr. arbejdsplads (komfortstandard): 10 m². Beregning: 12 × 10 = 120 m² basis til arbejdsstationer.
  Til slut lægger du plads til møder og fællesfunktioner — fx 30 % ekstra: 120 × 0,30 = 36 m². Samlet areal: 120 + 36 = 156 m².
  Brug denne fremgangsmåde med dine egne tal for at få et præcist estimat.

4) Arealfordeling efter funktion — anbefalede intervaller

Fordel arealet efter funktion med følgende retningslinjer (interval-forslag pr. funktion):

• Arbejdsplads (enkeltmandsplads): 7–12 m² pr. person (afhængigt af arbejdskultur og behov for både skrivebord og samarbejdszone).

• Små mødelokaler (2–4 pl.): 8–12 m² pr. lokale.

• Mellemsstore mødelokaler (6–8 pl.): 15–22 m² pr. lokale.

• Store mødelokaler/konferencer: 25–45 m² alt efter kapacitet.

• Café/lounge/fællesområde: 0,6–1,5 m² pr. medarbejder, eller samlet 12–35 m² for mindre teams.

• Reception og indgang: 6–12 m².

• Teknikrum/server/print: 6–12 m² afhængig af udstyr.

• Lager/opbevaring: 0,5–1,5 m² pr. medarbejder eller et fast rum på 5–20 m² efter behov.
  Når du har beregnet basisarealet (trin 3) anvender du disse intervaller til at sætte konkrete tal for møderum og støttefunktioner.

5) Medregn cirkulation, service og tekniske arealer (procentregler)

Ud over funktionelle rum skal du tilføje andel til gangarealer, trapper, elevatorer og tekniske installationer. Typiske procentsatser:

• Cirkulation (gang, trappe): 8–15 % af nettoareal.

• Tekniske og servicearealer: 3–6 %.

• Sanitære faciliteter: ofte beregnet som faste rumarealer, typisk 6–12 m² samlet for mindre kontorer.
  Arbejd altid med både et netto- og et brutto- perspektiv: det areal, du fysisk disponerer over, vs. det antal m² du faktureres for i lejekontrakten (som kan inkludere andele af fællesarealer).

6) Planlæg for skalerbarhed og fleksibilitet

Lav scenarier: konservativ (ingen vækst), realistisk (5–15 % vækst over 2 år), aggressiv ( >20 % ). For hvert scenarie beregn ekstra m² eller fleksible løsninger (mulighed for vækst i samme ejendom, optioner til nabolejemål, eller kortere kontraktlængde). Vælg helst lokaler med enkel opdeling (få bærende vægge, god søjleafstand) så ombygning eller udvidelse er enkel og økonomisk.

7) Praktisk tjekliste ved besigtigelse (mål & kvalitet)

Ved fysisk gennemgang mål og vurder: søjleafstand (fri flade), vinduesareal og dagslys, loftshøjde, gulvbelastning (ved tungt udstyr), ventilationsaggregat og kapacitet, adgang for teknisk personale, tilgængelighed for personer med handicap, parkeringsmuligheder til cykel og bil, elevatorstørrelse ved instrumenter/indkøb. Notér om der er mulighed for at trække fiber, og spørg til ejendommens energimærke — alle disse faktorer påvirker både arealbruget og driftsomkostningerne.

8) Budgettjek: leje, drift og tilpasningsomkostninger

Udregn totale årsomkostninger, ikke kun huslejen: basisleje + fællesudgifter (varme, el, rengøring, vicevært) + forsikring + evt. bidrag til istandsættelse. Husk indretningsomkostninger (møbler, netværk), som typisk afskrives over kontraktperioden. Som tommelfingerregel kan drift og fællesudgifter udgøre 15–35 % oveni basislejen afhængigt af ejendomstype.

9) Kontraktmæssig sikring af arealet

Få arealopgørelsen skrevet entydigt i lejekontrakten: præcis målemetode (nettoareal/bruttoareal), hvilke fællesarealer lejer betaler andel af, hvem der står for istandsættelse ved fraflytning, samt optioner for udvidelse eller forkortelse af lejeperioden. Sørg for klare klausuler om ændringsarbejder, så ombygninger til øget kapacitet er mulige uden urimelige krav.

10) Implementer et test-vindue og opfølgning

Når lokalerne tages i brug, planlæg et testvindue på 3–6 måneder hvor I dokumenterer faktiske flows: hvor ofte er mødelokaler booket, hvor er der flaskehalse, er støj/koncentration et problem. Brug resultatet til at justere zoner, møblering og – ved større uoverensstemmelser – overveje flytte-/tilpasningsmuligheder. Dette sikrer, at det oprindelige arealvalg faktisk matcher daglig drift.

Kort opsummering 

1. Kortlæg brugsmønstre præcist.

2. Vælg en m²-standard pr. arbejdsplads ud fra kultur og formål.

3. Beregn basisareal trinvis (se eksempel).

4. Tilføj mødelokaler, fællesarealer og procent til cirkulation.

5. Medregn driftsomkostninger, fleksibilitetsmuligheder og kontraktsikringer.

Vil du have, at jeg bygger denne guide om til en simpel regnemodel (skabelon i Excel eller en lille interaktiv beregner), så du kan indsætte egne tal og få et konkret m²-forslag til leje? Jeg kan også hjælpe med en tjekliste til fremvisning af kontorlokaler i København, Aarhus eller Odense.

Konklusion

At finde den rette størrelse for kontor / erhvervslokaler kræver både analyse og erfaring. I 2025 er det ikke længere nok at måle efter antal skriveborde – du skal medtage hybridarbejde, komfortstandarder, fællesarealer og fremtidig fleksibilitet. Ved at følge ovenstående trin og bruge danske portaler og case-data sikrer du, at størrelsen passer til både behov og budget. Din virksomhed får både optimale arbejdsbetingelser og god økonomi.

Indledning

På det dynamiske danske erhvervsejendomsmarked er fleksible lejeaftaler ikke længere en luksus, men en nødvendighed for virksomheder, der ønsker agilitet og omkostningskontrol. Da hybride arbejdsmodeller og skiftende markedstendenser omformer kravene til arbejdspladsen, udforsker lejere i Danmark nu lejemuligheder, der giver frihed, skalerbarhed og økonomisk fleksibilitet. 

Men hvad indebærer en fleksibel lejeaftale i Danmark egentlig? Hvad skal lejere være opmærksomme på, og hvordan kan de udnytte disse aftaler til deres fordel? Denne guide vil afkode det vigtigste, sammenligne lejemodeller og tilbyde smarte strategier til at navigere fleksible kontorlejemål i 2025.  

Forståelse af Fleksible Lejeaftaler i Danmark 

Fleksible lejeaftaler er kommercielle aftaler, der giver lejere mulighed for at leje kontorlokaler i kortere perioder med mulighed for at skalere op, ned eller afslutte med begrænset varsel. De tilbyder en buffer mod økonomisk usikkerhed og understøtter vækst eller nedskalering efter behov. 

Nøgleegenskaber: 

Funktion	Traditionel Lejeaftale	Fleksibel Lejeaftale
Lejeperiode	3-10 år	3-24 måneder
Opsigelsesklausul	Fast & streng	Ofte 1-3 måneders varsel
Omkostningsstruktur	Fast månedlig leje	Pay-as-you-go eller variabel
Skalerbarhed	Begrænset	Høj (tilføj/fjern plads)

Hvorfor Danske Lejere Vælger Fleksibilitet 

Ifølge CBRE Danmark (2024 Markedsrapport) foretrækker næsten 48% af danske virksomheder nu fleksible kontorløsninger sammenlignet med traditionelle lejemål. Dette skifte drives af: 

• Hybride arbejdsmodeller som standard. 
• Startups og SMV’er, der søger økonomisk forudsigelighed. 
• Virksomhedernes behov for satellitkontorer og coworking-miljøer. 

Disse tendenser understreger vigtigheden af tilpasningsevne og pladsoptimering, især i Danmarks største byer som København, Aarhus og Odense. 

Vigtige Overvejelser for Lejere 

Selvom fleksible lejeaftaler tilbyder klare fordele, skal lejere tilgå dem strategisk. 

1. Gennemgå Skjulte Omkostninger

Fleksible lejemål inkluderer ofte tjenester som rengøring, Wi-Fi og forbrug. Anmod altid om en gennemsigtig prisopdeling for at undgå overraskelser. 

1. Evaluer Skaleringsmuligheder

Sørg for, at lejemålet tillader nem udvidelse eller reduktion af plads uden store bøder eller komplekse genforhandlinger. 

1. Forstå Opsigelsesvilkår

Selvom mere lejer-venligt, kan opsigelsesvilkår variere. Standard i Danmark er 1-3 måneder, men visse udlejere kan kræve længere binding ved premium beliggenheder. 

1. Vurder Pladsens Kvalitet & Beliggenhed

Fleksibilitet bør aldrig gå på kompromis med kvalitet, prestige eller tilgængelighed. Brug platforme som Lokalebasen.dk til at sammenligne prime kontorlokationer i hele Danmark. 

Visuel Guide: Fleksibilitet vs. Virksomhedsstadie 

Virksomhedsstadie	Anbefalet Lejetype	Begrundelse
Startup	Fleksibel Leje	Omkostningskontrol, agilitet, minimal risiko
Scale-Up	Hybrid Leje	Kombination af fast base og fleksible områder
Etableret Firma	Traditionel + Fleksibel	Sikkert hovedkontor + fleksible satellitkontorer

Ekspert Tips til Lejere i 2025 

1. Forhandl ‘Exit-Friendly’ Klausuler 
   Insistér på klausuler, der muliggør tidlig opsigelse uden store gebyrer, især ved coworking eller delte kontormiljøer. 
2. Overvej Dit Brand og Beliggenhedens Effekt 
   I byer som København eller Aarhus bidrager din adresse til brandets image. Vælg lokationer, der understøtter din professionelle profil. 
3. Benchmark via Pålidelige Portaler 
   Sammenlign altid markedspriser, lejevilkår og lejeranmeldelser via troværdige danske platforme som Lokalebasen.dk. 

Konklusion: Grib Fleksibiliteten med Selvsikkerhed 

Efterhånden som det danske kontorlejemarked udvikler sig, viser fleksible lejeaftaler sig at være en strategisk fordel for lejere i alle størrelser. De giver frihed til at tilpasse sig forandringer, reducere omkostninger og forblive konkurrencedygtige i en hastigt skiftende verden. 

Men succes afhænger af forståelse for detaljerne, at stille de rigtige spørgsmål og at sammenligne muligheder omhyggeligt. Ved at kombinere viden med kloge beslutninger kan lejere sikre sig kontorer, der ikke blot er fleksible, men som også styrker virksomhedens image, tiltrækker talent og støtter langsigtet vækst. 

Hos Lokalebasen gør vi rejsen enkel og gennemsigtig. Vores platform tilbyder et kurateret udvalg af fleksible, kvalitetskontorer i hele Danmark, så du kan finde den arbejdsplads, der vokser med dine ambitioner. 

Find dit næste fleksible kontor allerede i dag på Lokalebasen.dk og fjern gætværket fra din lejeproces. 

Har du et erhvervslejemål, som du snart skal leje ud, eller overvejer du at købe investeringsejendomme til udlejning? Så er der flere ting at holde styr på i forbindelse med udlejningen. En af disse er lejekontrakt til erhverv, som sætter rammerne for forholdet mellem lejer og udlejer. I dette indlæg ser vi nærmere på, hvordan man skriver en god lejekontrakt, så du er godt forberedt til at udforme og underskrive den.

Hvad er reglerne for erhvervslejekontrakter?

Når man skriver en lejekontrakt til erhverv, skal man først og fremmest sørge for, at kontrakten lever op til lovgivningen. Derfor ser vi nu nærmere på, hvilke regler og love der gælder for erhvervslejekontrakter.

Erhvervslejekontrakter er reguleret af erhvervslejeloven, som fastsætter, hvilke rammer der kan gælde for et erhvervslejemål. I erhvervslejeloven kan du finde alle de lovrammer, som skal overholdes, når man skriver en lejekontrakt. Den er væsentligt anderledes end lejeloven for private lejemål, da den i erhvervssammenhæng er baseret på en stor grad af aftalefrihed. Det betyder, at man har langt flere muligheder for at aftale sig frem til de vilkår, som lejer og udlejer kan blive enige om.

Der er dog visse paragraffer i erhvervslejeloven, som man skal sørge for at overholde. Disse er nemlig ufravigelige, hvilket betyder, at man ikke kan aftale sig uden om disse regler. Nogle af disse vilkår gælder f.eks. omkring opsigelse. For langt de fleste dele af forholdet mellem lejer og udlejer kan man dog frit indgå en aftale omkring f.eks. huslejens størrelse, hvad det lejede må bruges til og vedligeholdelse.

Sådan sikrer du den bedste lejekontrakt til erhverv

Med en stor grad af aftalefrihed i erhvervslejeloven er der ganske frie rammer til, at man som udlejer og lejer kan forhandle sig frem til lige præcis de vilkår, som man sammen kan blive enige om. Det er dog vigtigt, at man kommer omkring alle de forhold, som bør indgå i en erhvervslejekontrakt.

Du kan selv hente en skabelon til erhvervslejekontrakt, som indeholder alle de punkter, der skal udfyldes i kontrakten. Erhvervsstyrelsen har udarbejdet en tjekliste til erhvervslejeloven, som du med fordel kan gennemgå, inden du sætter en underskrift på kontrakten. Bemærk, at denne tjekliste ikke kan stå alene, men at du selvfølgelig også skal sørge for, at kontrakten er i overensstemmelse med erhvervslejeloven.

Hvis du er i tvivl, om din lejekontrakt til erhverv er fyldestgørende og indeholder alle de elementer, den skal have, kan du eventuelt også få hjælp fra en erhvervsmægler. Sådan en har indsigt i erhvervslejeloven og kan også hjælpe dig med at forhandle en god kontrakt på plads med favorable vilkår.

Den danske hovedstad er hele tiden under udvikling, og i de seneste år er der sket markante ændringer på boligmarkedet i København. Studerende strømmer til fra hele landet og udlandet, mens byen også tiltrækker mange udenlandske investorer, virksomheder og turister. Med så meget interesse og aktivitet i den moderne storby er der selvfølgelig også gode muligheder for at finde erhvervslokaler til leje i København. I dette indlæg ser vi nærmere på nogle af de interessante områder i hovedstaden, som du kan overveje til din virksomhed.

Masser af erhvervslokaler til leje i København ved Nordhavn

Hvis du har bevæget dig rundt i hovedstaden i de seneste år, vil du nok have opdaget den store byggeaktivitet, der har fundet sted ved Nordhavn. Byudviklingen i bydelen er en af de største og mest ambitiøse af sin slags i hele Norden, og der er planer om yderligere udvikling i de næste 40-50 år. Det giver både en masse privatejendomme, restauranter og butikker, men også et stort udbud af erhvervslokaler i København. Leder du efter erhvervslokaler til leje i København i de kommende år, vil Nordhavn altså være et oplagt sted at lede.

Moderne erhvervslokaler til leje i København i Carlsberg Byen

Carlsberg Byen er en af de andre store og ambitiøse byudviklingsprojekter i den danske hovedstad. Der er allerede opført masser af privatejendomme, og der arbejdes løbende på at gennemføre etableringen af den nye bydel i hovedstaden. Det giver rig mulighed for at finde erhvervslejemål i København i Carlsberg Byen. Med en central placering nær gode transportmuligheder får din virksomhed en af de mest attraktive lokationer i København.

Ørestaden på Amager

Også på Amager er store dele af øen i disse år under stor forandring og udvikling. Ørestaden er et af de områder, hvor der investeres mange penge i nybyggerier. Vil du finde erhvervslokaler til leje i København, kan du bl.a. overveje at leje lokaler i de nye flotte Copenhagen Towers, hvor der udlejes større og mindre lokaler til virksomheder. 

Lejer du dig ind, kan du opnå stor fleksibilitet og op- eller nedskalere dit kontorområde, efterhånden som din virksomheds behov ændrer sig. De tre bygninger tilbyder i alt 44.000 kvadratmeter, så der er rigeligt med plads, og du kan samtidig opnå muligheder for at netværke med andre virksomheder.

Erhvervslokaler uden for København

Du behøver ikke at begrænse dig til at kigge på erhvervslokaler i København. At leje lokaler i byen kan hurtigt blive dyrt, hvis du vælger en central placering. Hvis din virksomhed ikke har behov for erhvervslokaler til leje i København, kan du med fordel lede efter lokaler uden for byen. Det kan sikre dig en billigere leje, selv med kort afstand til byen.